开盘严格来讲，就是按照开盘时间段内同片区的房子给出的一个基本定价，一般是根据位置的不同，楼层的不同，再根据开发商的成本定的。实际操作中，通常跟据开发商实力、口啤、物业、地段等和成本价加在一起可以形成开盘价。

1. 成交量对开盘价的影响

成交量是开盘价计算的重要因素之一。房地产开发商在公布开盘价之前，需要获得足够的房源信息，以便计算开盘价。为了保证有足够的房源供应，开发商可能通过竞拍或协商等方式获得房源。成交量的大小将对定价产生影响，如果供应过剩，需求不足，价格可能会下降；反之，如果供应不足，需求旺盛，价格可能会上涨。

2. 楼盘定价的要素

楼盘定价通常是考虑多个要素的综合结果。以下是其中一些重要要素：

楼面价：指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积。每个土地在竞拍成功时，都有容积率规定，从而决定了土地的楼面价。这个楼面价是楼盘定价的基础。

建造成本：包括土建、装修、设备等方面的成本。

财税管理费用：包括税费、摊销、管理等方面的支出。

企业所得税：根据国家税法规定，开发商需要缴纳企业所得税，这也是定价的一部分。

营销经费：楼盘的宣传、销售推广等费用。

预期利润：开发商需要制定一个合理的预期利润，作为楼盘定价的参考。

3. 开盘价的市场竞价决定

开盘价是由市场的集体竞价产生的。在房地产市场中，开盘价的确定通常采用集合竞价的方式。买卖双方在特定的时间段内，通过竞价方式确定房屋的开盘价。这一过程中，可以选择交易量最大的价格作为开盘价。证券交易所也采用类似的方式，选择交易量最大的价格作为开盘价或收盘价。

4. 低价销售策略

为了在短期内实现大批量销售，一些开发商选择在开盘阶段定价较低。通过低价销售策略，吸引更多的购房者前来购买。这样一来，开发商能够快速回笼资金，推动项目的进展。当然，开发商还需要考虑成本和预期利润，以保证项目的可持续发展。

5. 各种价格的差异

在房地产市场中，会存在各种不同的价格，如预售价、开盘价、内部价、回迁价等等。这些价格在不同的阶段或针对不同的购房者群体而设定。开盘价是项目正式对外销售的起始价格，往往低于平时的销售价。

房子的开盘价是在考虑多个因素的基础上确定的，如成交量、楼盘定价要素、市场竞价决定和销售策略等。通过合理的定价，开发商可以实现快速销售，推动项目的进展。购房者在选择购买房屋时，也可以参考开盘价作为参考标准。